Club Deal Immobilier 2025 : L’Outil Stratégique des Familles & Entrepreneurs pour Allier Rendement et Transmission

Une réponse sur-mesure aux enjeux patrimoniaux modernes

En 2025, les investisseurs privés fortunés sont confrontés à une double exigence : préserver leur capital dans un environnement incertain et faire fructifier leur patrimoine avec discernement. Face aux limites des fonds collectifs classiques, le club deal immobilier apparaît comme une solution à la fois flexible, transparente et rentable.

Ce mécanisme de co-investissement permet d’accéder à des actifs de qualité institutionnelle tout en conservant un haut niveau de personnalisation dans la gouvernance, la fiscalité et la stratégie patrimoniale.

I. Définition et philosophie du club deal immobilier

Le club deal immobilier désigne un montage d’investissement dans lequel un groupe restreint d’investisseurs – souvent entre trois et vingt – s’associe pour acquérir et gérer collectivement un ou plusieurs actifs immobiliers. Ce type d’opération repose sur la logique de co-sélection, de co-financement et de co-décision, loin des logiques standardisées des SCPI ou OPCI. Chaque investisseur devient actionnaire ou associé d’un véhicule dédié, souvent structuré sous forme de société de projet (SPV), avec un droit de regard sur les principales décisions stratégiques.

L’avantage majeur réside dans l’accès à des opportunités confidentielles, hors marché, souvent inaccessibles aux particuliers isolés. Le club deal permet une mutualisation des ressources tout en maintenant une gouvernance flexible et un fort alignement d’intérêts entre les participants.

II. Typologie des actifs ciblés par les investisseurs en 2025

En 2025, les club deals les plus attractifs ciblent des actifs répondant à trois critères : résilience économique, valorisation à moyen terme et stabilité locative. Parmi les segments privilégiés figurent :

• L’immobilier résidentiel prime dans les zones urbaines tendues, notamment dans les capitales européennes, les stations balnéaires exclusives et les grandes métropoles attractives fiscalement.

• Les immeubles de bureaux restructurés en zones prime, adaptés aux nouvelles normes ESG.

• Les plateformes logistiques, en lien avec l’explosion de l’e-commerce et de la demande de stockage décarboné.

• Les résidences gérées (étudiantes, médicalisées) portées par des opérateurs solides.

• Les actifs à transformer : hôtels à reconfigurer, locaux commerciaux à reconvertir, biens à diviser ou surélever, offrant un important levier de création de valeur.

Ces opérations sont généralement classées en trois catégories de risque : Core+ (rendement stable), Value Add (actif à repositionner) et Opportunistic (projet de transformation profonde).

III. Structuration juridique : une ingénierie adaptée à chaque profil

La réussite d’un club deal repose en grande partie sur la structuration juridique de l’opération. Le choix du véhicule dépend du profil fiscal des investisseurs, de leur nationalité, de leur lieu de résidence fiscale et de leurs objectifs successoraux.

En France, les montages les plus fréquents prennent la forme de SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), qui permettent d’amortir le bien et de lisser les résultats imposables, ou de SAS immobilières pour une gouvernance plus souple.

Pour les investisseurs internationaux, les SOPARFI luxembourgeoises, les holdings monégasques ou les SPV à Dubaï offrent des avantages significatifs en matière de fiscalité des flux et d’exonération de plus-value, tout en bénéficiant des conventions fiscales bilatérales.

Chaque structure est accompagnée d’un pacte d’associés ou d’un protocole d’investissement définissant les règles de gouvernance, de cession de parts, de préemption, de majorités renforcées et de résolution des conflits. Ces clauses garantissent la stabilité de la relation entre investisseurs sur la durée.

IV. Fiscalité : levier d’optimisation patrimoniale

La fiscalité constitue un levier stratégique dans la structuration d’un club deal immobilier.En France, une SCI à l’IS permet de bénéficier de l’amortissement comptable du bien, réduisant ainsi la base imposable et différant l’imposition réelle jusqu’à la cession. Les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles, ce qui augmente mécaniquement le rendement net.

Pour les non-résidents, le recours à un SPV étranger permet de réduire ou d’annuler la retenue à la source sur les revenus fonciers, tout en évitant les prélèvements sociaux français. Dans certains cas, une société à Dubaï ou une structure au Luxembourg permet de rapatrier les flux sous forme de dividendes exonérés d’impôt.

Enfin, il est possible d’interposer un contrat de capitalisation luxembourgeois en tant qu’actionnaire du SPV, offrant une enveloppe d’investissement non fiscalisée, transmissible et totalement personnalisable. Ce type de montage est particulièrement prisé des family offices structurant les participations de plusieurs membres d’une même lignée.

V. Performance : rendement, valorisation et liquidité

Un club deal immobilier bien structuré vise une performance supérieure à celle des véhicules collectifs traditionnels.Le rendement net annuel (revenus locatifs distribués) s’échelonne entre 6 % et 10 %, selon la typologie de l’actif et le niveau de levier utilisé. L’objectif d’IRR (Internal Rate of Return) est généralement compris entre 8 % et 14 % sur un horizon de 5 à 10 ans, intégrant la revalorisation de l’actif et la stratégie de sortie.

Les modalités de distribution sont définies contractuellement : dividendes, remboursements partiels de compte courant, retour sur capital à la sortie. La liquidité est maîtrisée grâce à un horizon défini dès l’entrée, avec des clauses de sortie prioritaire ou de marché secondaire des parts.

VI. Transmission, gouvernance familiale et dimension long terme

Le club deal n’est pas seulement un outil d’investissement, mais aussi un formidable vecteur de structuration patrimoniale intergénérationnelle. Les parts du véhicule peuvent être logées dans une holding familiale ou faire l’objet de donations démembrées, permettant de transmettre progressivement le patrimoine tout en conservant l’usufruit ou le pouvoir de décision. Le recours au pacte Dutreil dans certaines conditions offre une exonération partielle de droits de succession.

Les family offices les plus spécialisés mettent souvent en place un comité d’investissement familial, où les héritiers participent aux décisions stratégiques. Cette gouvernance permet non seulement d’anticiper les transmissions, mais aussi de former les jeunes générations à la gestion de fortune et à l’investissement raisonné.

VII. Zones géographiques et tendances en 2025

En 2025, les zones géographiques privilégiées pour les club deals sont celles offrant un mix optimal entre rendement locatif, valorisation potentielle et cadre fiscal attractif.On observe un engouement croissant pour :

• Le Portugal (Lisbonne, Comporta, Cascais) pour sa fiscalité avantageuse et son attractivité résidentielle.

• L’Espagne (Madrid, Valence, Malaga) avec des rendements bruts élevés.

• L’Italie (Milan, Rome, zones touristiques) portée par des programmes de rénovation.

• Les Émirats Arabes Unis (Dubaï, Abu Dhabi) avec des exonérations fiscales totales et une demande locative soutenue.

• Certaines villes secondaires françaises (Annecy, Bordeaux, Lyon) sous tension locative avec une demande résidentielle qualitative.

VIII. Le rôle central du family office dans les club deals

Un family office expérimenté joue un rôle déterminant dans le succès d’un club deal immobilier.Il intervient à toutes les étapes : sélection des sponsors, audit de la cible, structuration juridique et fiscale, négociation des clauses, pilotage des flux, reporting trimestriel, veille juridique, arbitrage des sorties. Il agit également comme tiers de confiance, garantissant la transparence, la sécurité et la cohérence de l’opération vis-à-vis de la stratégie patrimoniale globale.

Morgan & Cie FO accompagne ses familles et entrepreneurs sur ces opérations avec un niveau d’exigence institutionnelle, en sélectionnant uniquement des dossiers à forte valeur ajoutée, sécurisés par une due diligence complète et un cadre contractuel rigoureux.

Conclusion : Un outil réservé, stratégique, et hautement structurant

Le club deal immobilier est aujourd’hui l’une des stratégies les plus pertinentes pour les investisseurs fortunés souhaitant allier performance, gouvernance, optimisation fiscale et transmission. Dans un monde incertain, ce format d’investissement confidentiel permet de reprendre le contrôle de son patrimoine, tout en accédant à des opportunités d’exception structurées dans les règles de l’art.

Si vous êtes un investisseur avisé, entrepreneur ou famille fortunée à la recherche d’une solution alternative pour structurer votre capital immobilier, nous vous invitons à prendre contact avec notre équipe pour étudier ensemble les opportunités de club deals actuellement disponibles.