SCPI 2025 : le palmarès des actifs immobiliers mutualisés privilégiés par les family offices et les gestionnaires de fortunes internationales

En 2025, les SCPI s’imposent comme un pilier central dans la stratégie patrimoniale des clients fortunés souhaitant conjuguer rendement, stabilité, diversification immobilière et optimisation fiscale. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier répondent aux nouvelles exigences des investisseurs privés, notamment en matière de transparence, de rendement net, de résilience des locataires et de compatibilité avec les outils de structuration patrimoniale les plus performants.

Dans un contexte économique marqué par la normalisation des taux d’intérêt et la baisse des prix de l’immobilier tertiaire, certaines SCPI se démarquent par leur capacité à préserver des rendements attractifs tout en protégeant la valeur des parts. En particulier, les SCPI dites "sans frais d’entrée", à capital variable, bénéficiant d’une stratégie européenne et multisectorielle, gagnent la préférence des investisseurs les plus avertis, grâce à leur agilité et à leur fiscalité optimisée en cas de détention via société à l’IS ou contrat de capitalisation.

Parmi les meilleures SCPI de 2025,

Remake Live se distingue par son taux de distribution net supérieur à 7,7 % tout en adoptant une stratégie d’impact alignée sur les critères ESG, ce qui séduit les clients sensibles à l’investissement responsable sans compromis sur la rentabilité. Cette SCPI sans frais d’entrée est particulièrement recommandée pour les patrimoines supérieurs à 500 000 € souhaitant être logés dans une holding patrimoniale, une assurance-vie luxembourgeoise ou une structure à l’IS, afin de neutraliser la fiscalité sur les revenus fonciers.

Iroko Zen conserve en 2025 une position de leader dans la catégorie des SCPI paneuropéennes dynamiques, avec un rendement net dépassant les 7 % et une stratégie orientée vers les actifs logistiques, les commerces essentiels et les locaux à usage mixte dans des zones économiques secondaires à forte croissance. Les investisseurs fortunés lui attribuent une place centrale dans une allocation immobilière défensive, notamment grâce à sa flexibilité juridique et à sa parfaite intégration dans des stratégies patrimoniales pilotées par des family offices ou des banques privées.

Pour les profils prudents à la recherche d’un socle patrimonial immobilier résilient, Pierval Santé s’affirme comme une SCPI de référence en 2025. Son exposition aux actifs de santé en Europe – cliniques, maisons médicalisées, laboratoires – confère à ses porteurs de parts une sécurité locative et une visibilité à long terme. La SCPI attire particulièrement les familles fortunées soucieuses d’une transmission intergénérationnelle réussie, en utilisant des mécanismes de démembrement ou des contrats de capitalisation multi-supports logés dans des assurances-vie à architecture ouverte.

Dans une logique de diversification régionale et de rendement supérieur à la moyenne, la SCPI Cœur de Régions tire son épingle du jeu avec une approche ciblée sur les actifs commerciaux, artisanaux et logistiques dans les métropoles régionales françaises. Son taux de distribution élevé, couplé à une granularité locative maîtrisée, en fait une solution prisée par les chefs d’entreprise, les holdings patrimoniales et les sociétés d’investissement à la recherche d’un support à rendement élevé dans une stratégie de capitalisation optimisée.

La SCPI Épargne Pierre demeure une valeur sûre pour les investisseurs souhaitant intégrer dans leur portefeuille un actif historique, régulé, aux performances éprouvées, tout en bénéficiant d’une qualité d’actifs tertiaires répartis dans des zones géographiques diversifiées. Sa notoriété auprès des CGP et des banques privées renforce sa place dans les allocations recommandées aux investisseurs à la recherche d’un équilibre entre rendement et stabilité dans un portefeuille immobilier indirect.

En 2025, MNK REASON apparaît comme une SCPI de nouvelle génération, conçue spécifiquement pour répondre aux besoins patrimoniaux complexes des chefs d’entreprise et des investisseurs fortunés. Dotée d’une stratégie d’acquisition opportuniste et anticrise, cette SCPI à capital variable cible des actifs décotés dans des zones économiques en mutation, en combinant rigueur de gestion, vision macroéconomique et recherche de plus-value latente. Son positionnement unique séduit les holdings familiales et les gestionnaires de fortune, car elle permet une exposition indirecte à des cycles de marché alternatifs, tout en assurant un rendement annuel stable et une liquidité organisée. Sa compatibilité totale avec les structurations via sociétés à l’IS, outils de capitalisation et holdings transfrontalières en fait un véhicule sur-mesure pour les patrimoines supérieurs à 1 M€.

Le groupe CORUM, déjà bien implanté sur le marché européen de l’investissement immobilier indirect, confirme en 2025 son attractivité auprès d’une clientèle haut de gamme avec ses SCPI CORUM Origin, CORUM XL et CORUM Eurion. CORUM Origin reste une SCPI à dominante bureau et commerce au rendement résilient, avec une stratégie de long terme et un taux de distribution régulièrement supérieur à 6 %, apprécié pour sa régularité. CORUM XL, quant à elle, s’illustre par sa diversification internationale (Royaume-Uni, Canada, Norvège…) et une fiscalité particulièrement avantageuse pour les résidents français imposés dans les tranches marginales les plus élevées, puisque les revenus locatifs perçus à l’étranger ne supportent ni prélèvements sociaux ni double imposition lorsqu’ils sont logés dans des enveloppes adéquates.

Enfin, CORUM Eurion offre une exposition ciblée à la zone euro avec une logique ISR assumée, séduisant les investisseurs souhaitant allier performance et conscience environnementale. L’ensemble des SCPI CORUM est particulièrement recommandé dans les stratégies de placement long terme pour des clients patrimoniaux désireux de piloter eux-mêmes leur allocation tout en bénéficiant d’une gestion transparente et efficace.

L’une des tendances majeures constatées chez les clients fortunés réside dans l’utilisation stratégique des SCPI dans des enveloppes juridiques complexes, telles que les holdings IS, les contrats de capitalisation luxembourgeois, ou les sociétés civiles à vocation patrimoniale. Ces véhicules permettent de dissocier la détention de la fiscalité personnelle, d’optimiser le traitement comptable des revenus, et de faciliter une transmission anticipée, notamment grâce au démembrement de propriété temporaire ou à l’intégration dans un pacte Dutreil.

La sélection de SCPI haut de gamme doit impérativement être précédée d’un audit patrimonial sur mesure, réalisé par un expert indépendant et non affilié à une plateforme commerciale. En effet, l’objectif premier d’un investisseur HNWI n’est pas uniquement le rendement facial mais bien la performance nette après impôt, l’intégration dans une stratégie de transmission, et la compatibilité avec les autres composantes de son patrimoine global (actions, immobilier direct, sociétés, œuvres d’art, etc.).

L’émergence de SCPI européennes dont les revenus sont fiscalement traités comme des revenus étrangers permet en outre une réelle optimisation pour les résidents fiscaux français imposés dans les tranches les plus élevées, mais également pour les non-résidents français ou les expatriés, qui bénéficient dans certains cas d’une exonération totale de prélèvements sociaux sur ces supports. L’effet cumulé d’une stratégie transfrontalière et d’un actif bien choisi permet d’améliorer significativement la performance nette réelle pour les clients les plus exigeants.

Par ailleurs, le phénomène de décote, parfois observé sur certaines parts de SCPI, reste un ajustement de marché temporaire qui ne remet pas en cause la qualité des actifs ni la solidité des gestions. Cette décote peut même constituer une opportunité d’entrée intéressante pour les investisseurs avisés. La prudence et l’analyse restent essentielles pour sécuriser un investissement patrimonial durable.

En conclusion, le classement SCPI 2025 reflète une évolution du marché vers plus de professionnalisation, d’internationalisation et de sophistication fiscale. Les investisseurs patrimoniaux à haut revenu n’achètent plus une SCPI pour son nom ou sa publicité, mais pour sa capacité à s’intégrer dans une stratégie long terme cohérente, pilotée par un conseil indépendant, en architecture ouverte, capable de dialoguer à la fois avec leur expert-comptable, leur avocat fiscaliste et leur family office.

Morgan & Cie accompagne exclusivement des clients exigeants, chefs d’entreprise, cadres dirigeants, professions libérales, expatriés ou héritiers, à partir de 500 000 € d’allocation patrimoniale, afin de construire une stratégie SCPI globale optimisée et sécurisée. Chaque allocation fait l’objet d’un rapport confidentiel, d’une analyse fiscale sur mesure, et d’une proposition de structuration dans le respect des réglementations françaises et internationales.